第一节 投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产的特征与范围   （一）投资性房地产——是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 　　企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。   （二）投资性房地产的范围包括： 　　已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。 1．已出租的土地使用权——是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。 　　对于以经营租赁方式租入（没有所有权）土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 2．持有并准备增值后转让的土地使用权——是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。 （1） 企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，企业管理当局（董事会或类似机构）作出书面决议明确继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。 （2） 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。 3．已出租的建筑物——是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 企业在判断和确认已出租的建筑物。 （1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。 （2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。 （3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。例如，企业将其办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其确认为投资性房地产。 二、不属于投资性房地产：   下列项目不属于投资性房地产： 　　1.自用房地产 　　自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产；企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。企业拥有并自行经营的旅馆饭店。旅馆饭店的经营者在向顾客提供住宿服务的同时，还提供餐饮、娱乐等其他服务，其经营目的主要是通过向客户提供服务取得服务收入，因此，企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所，应当属于自用房地产。 　　2.作为存货的房地产 　　作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 　　从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。 【口决】 　　部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的： 　　（1）能单独计量和出售的，应分别确认为：固定资产、无形资产、开发产品、投资性房地产。 　　（2）不能单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

第一节  无形资产的确认和初始计量  一、外购的无形资产    1．外购的无形资产，其成本包括：买价＋相关税费＋直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出＋评估费、审计费、咨询费＋关税。 2．直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出包括： （1）使无形资产达到预定用途所发生的专业服务费用 （2）测试无形资产是否能够正常发挥作用的费用等。 3．下列各项不包括无形资产的初始成本中： （1）为引入新产品进行宣传发生的广告费、管理费用及其他间接费用； （2）无形资产已经达到预定用途以后发生的费用。 4．外购的无形资产，应按其取得成本进行初始计量；如果购入的无形资产超过正常信用条件延期支付价款，实质上具有融资性质的，应按所取得无形资产购买价款的现值计量其成本，现值与应付价款之间的差额作为未确认的融资费用，除按照的有关规定应予资本化的以外，应当在信用期间内采用实际利率法进行摊销，计入当期损益（财务费用）。      借：无形资产 　　未确认融资费用 　　贷：长期应付款   计提利息： 借：财务费用 　　贷：未确认融资费用 二、企业取得的土地使用权   　　企业取得的土地使用权，通常应当按照取得时所支付的价款及相关税费确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地目建筑物分别进行摊销和提取折旧。但下列情况除外： 　　1.房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。 　　2.企业外购的房屋建筑物，实际支付的价款中包括土地以及建筑物的价值，则应当对支付的价款按照合理的方法（例如，公允价值比例）在土地和地上建筑物之间进行分配；如果确实无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，应当全部作为固定资产，按照固定资产确认和计量的规定进行处理。

【特别提醒】自2009年1月1日起，增值税一般纳税人购进（包括接受捐赠、实物投资）或者自制（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣。纳税人允许抵扣的固定资产进项税额，是指纳税人2009年1月1日以后（含）实际发生，并取得2009年1月1日以后开具的增值税扣税凭证上注明的或者依据增值税扣税凭证计算的增值税额。 　　不得抵扣的范围 　　下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： 　　1.用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的固定资产进项税额不得抵扣。非增值税应税项目，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。个人消费包括交际应酬费。 　　机器、机械、运输工具等固定资产经常混用于生产应税和免税货物，如果无法按照销售额划分，则可以抵扣进项税额。也就是说，只有专门用于非应税项目、免税项目等的固定资产进项税额才不得抵扣，其他混用的固定资产均可抵扣。所以对既用于增值税应税项目（不包括免征增值税项目）也用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的固定资产，准予抵扣进项税额。 　　2.非正常损失的购进固定资产进项税额不得抵扣。非正常损失，是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失。 　　3.非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进固定资产进项税额不得抵扣。 　　4.国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品进项税额不得抵扣。个人拥有的应征消费税的游艇、汽车和摩托车等物品与企业技术改进、生产设备更新无关，且容易混入生产经营用品计算抵扣进项税额。为堵塞税收漏洞，借鉴国际惯例，对纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇进项税额不得抵扣。但如果是外购后销售的，属于普通货物，仍可以抵扣进项税额。 　　5.上述4项固定资产的运输费用和销售免税固定资产的运输费用，进项税额不得从销项税额中抵扣。 　　必须注意的是，房屋、建筑物以及用于不动产的固定资产在建工程不得抵扣进项税额。一是房屋、建筑物不得抵扣进项税额，不管是否与生产经营有关的房屋、建筑物，均不得抵扣。二是用于不动产的固定资产在建工程不允许抵扣进项税额。转型后，购进货物或者劳务用于机器设备类固定资产的在建工程允许抵扣，只有用于不动产在建工程的不允许抵扣。不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程，不能抵扣进项税额。

　　这一章首先要搞清楚长期股权投资什么时候采用成本法核算，什么时候采用权益法核算，这是最基本的问题，看下图： 　　其次是要清楚长期股权投资的初始计量的分类，如下图所示：

第一节　存货的确认和初始计量 存货有3种表现形式： 1．原材料 2．在产品或半成品（正在加工过程中的） 3．产成品或库存商品（经过所有工序后入库的） 应作为存货核算的有： 1．委托加工物资 2．发出商品 3．在产品 4．周转材料 ☆工程物资，不能作为存货进行核算。 存货的初始计量： 存货成本包括采购成本、加工成本、其他成本。 存货成本 采购成本 购买价款、相关税费、运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用。 加工成本 直接人工以及按照一定方法分配的制造费用。 其他成本 是指除采购成本、加工成本以外的，使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。

　　金融资产主要包括：库存现金、应收账款、应收票据、其他应收款项、股权投资、债权投资、和金融衍生资产等。 金融资产的计量 类别 初始计量 后续计量 减值准备 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 衍生工具 　　应当按照取得时的公允价值作为初始确认金额，相关的交易费用在发生时计入当期损益（“投资收益”科目）。 　　成本：公允价 　　投资收益：交易费用 　　不能重分类为其他三类。 　　资产负债表日，企业应将以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值变动计入当期损益（“公允价值变动损益”科目）。 “公允价值变动损益”：公允价值变动。 不计提 持有至到期投资 有报价、回收额固定 非衍生工具 应当按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息，应单独确认为应收项目。 成本：公允价＋交易费用 应当按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。 计提 贷款和应收款项 无报价、回收额固定 非衍生工具 可供出售金融资产 非衍生工具 可供出售金融资产持有期间取得的利息或现金股利，应当计入投资收益。资产负债表日，可供出售金融资产应当以公允价值计量，且公允价值变动计入资本公积（其他资本公积） 投资收益：股利、利息。 资本公积——其他资本公积：公允价值变动。 计提 条件：公允价值发生严重下跌（20%）或非暂时性的下跌。 权益工具通过 “资本公积——其他资本公积”转回。 交易费用——是指可直接归属于购买、发行或处置金融工具新增的外部费用。 　　新增的外部费用——是指企业不购买、发行或处置金融工具就不会发生的费用。交易费用包括支付给代理机构、咨询公司、券商等的手续费和佣金及其他必要支出，不包括债券溢价、折价、融资费用、内部管理成本及其他与交易不直接相关的费用。

资产负债表：是根；利润表：面子。 一、财务报告目标 财务报告目标是财务会计系统的核心和灵魂。包括： （1）提供与财务报告使用者决策相关的会计信息； （2）反映企业管理者受托责任的履行情况。 二、会计基本假设：会计主体、持续经营、会计分期、货币计量。 　　会计基础：权责发生制 　　为了弥补权责发生制的局限性，我们现代会计编制了现金流量表，现金流量表就是以收付实现制为基础编制的会计报表，弥补了权责发生制的局限性。 三、会计信息质量要求 　　可靠性、相关性、可理解性、可比性、实质重于形式、重要性、谨慎性、及时性 会计信息质量要求 1．可靠性 企业的会计核算应当以实际发生的交易或事项为依据来进行会计处理，可靠性要求会计信息要保持完整和独立。如实反映企业的财务状况、经营成果和现金流量。 【总结】符合可靠性要求：  A．企业应当以实际发生的交易或者事项为依据进行会计确认、计量和报告 B．如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息 C．保证会计信息真实可靠、内容完整 D．包括在财务报告中的会计信息应当是中立的，无偏的 2．相关性 提供决策相关的信息：具有反馈价值和预测价值。 如：投资性房地产采用公允价值模式进行持续计量，体现了相关性。 3．可理解性 会计信息应当清晰明了，便于理解和使用。   4．可比性 1.横向可比：不同企业相同会计期间的会计信息应具有可比性。 2.纵向可比：同一企业不同时期的会计信息应具有可比性。 　　要求企业采用的会计政策在前后各期保持一致，不得随意改变。但是，在下述两种情况下，企业可以变更会计政策，一是有关法规发生变化，要求企业变更会计政策，二是改变会计政策后能够更恰当地反映企业的财务状况和经营成果。 【总结】不违背可比性要求：  1．如果固定资产所含经济利益的预期实现方式发生了重大改变，企业应当相应改变固定资产折旧方法 2．鉴于2008年开始执行新准则，将发出存货计价方法由后进先出法改为先进先出法 3．由于固定资产购建完成并达到预定可使用状态，将借款费用由资本化改变为费用化核算 4．某项专利技术已经丧失使用价值和转让价值，将其账面价值一次性转入当期损益 5．因客户的财务状况好转，将坏账准备的计提比例由应收账款余额的30%降为10% 6．因追加投资，使原投资比例由50%增加到80%，而对被投资单位由具有重大影响变为具有控制，故将长期股权投资由权益法改为成本法核算 7．因减持股份，使原投资比例由90%减少到30%，而对被投资单位由具有控制变为具有重大影响，将长期股权投资由成本法改为权益法核算  5．实质重于形式 　　实质重于形式要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。如果企业仅仅以交易或者事项的法律形式为依据进行会计确认、计量和报告，那么就容易导致会计信息失真，无法如实反映经济现实和实际情况。 　　融资租赁的核算、收入的确认、合并报表的编制、售后回购、售后租回、商业承兑汇票贴现时不冲减应收票据的账面价值。 【总结】体现实质重于形式会计原则的有： 　　（1）融资租入固定资产视同自有固定资产核算 　　（2）长期股权投资后续计量成本法与权益法的选择 　　（3）有确凿证据表明商品售后回购不是按公允价值达成的，不确认商品销售收入回购价是按照回购时的市价确定的，应确认商品销售收入。 　　（4）售后租回交易形成经营租赁，在没有确凿证据表明售后租回交易是按公允价值达成的，售价高于公允价值的差额应予以递延 　　（5）关联方交易的确定 　　关联交易中，通常情况下，关联交易只要交易价格是公允的，关联交易属于正常交易，按照准则规定进行确认、计量、报告；但是，某些情况下，关联交易有可能会出现不公允，虽然这个交易的法律形式没有问题，但从交易的实质来看，可能会出现关联方之间转移利益或操纵利润的行为，损害会计信息质量；由此可见，在会计职业判断中，正确贯彻实质重于形式原则至关重要。 　　（6）对某企业的投资占其表决权资本的40%，根据章程或协议，投资企业有权控制被投资单位的财务和经营政策，故采用成本法核算长期股权投资，纳入合并报表。 6．重要性 要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量相关的所有重要交易或者事项。重要性需从项目的性质和金额的大小两个方面来判断。衡量信息是否具有重要性，关键看其是否导致决策上的差别，如果有差别则视为具有重要性。 7．谨慎性 　　谨慎性是指在有不确定因素的情况下作出判断时，保持必要的谨慎，不高估资产或收益，不低估负债或费用。固定资产的加速折旧、对资产计提减值准备、预计负债的确认等都体现了谨慎性要求。 　　谨慎性原则并不意味着企业可以设置秘密准备，如本年全额计提坏账准备计入当期损益，下一年收回应收账款时作为收益就属于一个典型的设置秘密准备的例子。 　　如：存货期末计价采用成本与可变现净值孰低法、固定资产采用加速折旧法、对……计提减值准备 【归纳】谨慎性： 　　（1）计提资产减值准备 [...]