2009CPA考试[07-02]投资性房地产的转换与处置

　　很多人可能只是看我的总结，“拿来主义”不错，但没有去思考适合自己的学习方式是什么，这不利于自己的进步，所以建议在看我的总结之余，能够多想想自己通过什么样的方式能够学得更轻松，更牢固。废话不多说，今天我们的主题是投资性房地产的转换和处置。

　　一、投资性房地产的转换

　　投资性房地产的转换一共有四种情况：
　　1.成本模式下的投资性房地产转为非投资性房地产
　　2.成本模式下的非投资性房地产转为投资性房地产
　　3.公允价值模式下的投资性房地产转为非投资性房地产
　　4.公允价值模式下的非投资性房地产转为投资性房地产

　　这么多，不要喊晕哦，其实很简单的，对于这种问题，我最喜欢拿一张纸，在上面乱画，画来画去思路就清晰了，最后发现还是用表格能恰当地进行归纳：

　　通过这张表格，可以归纳出如下几点：
　　1.在成本模式下，由于投资性房地产和非投资性房地产的核算是类似的，所以遵循“对应结转”的原则，所谓对应结转就是“原值转原值、折旧（摊销）转折旧（摊销）、准备转准备”，比较特殊的是作为存货的房地产转为投资性房地产时，不遵循这个原则，而是将存货在转换日的账面价值作为投资性房地产的入账价值。
　　2.在公允价值模式下，自用房地产或存货转换为投资性房地产时，如果借方差额计入公允价值变动损益，如果是贷方差额计入资本公积（在处置投资性房地产时，要将此资本公积转入其他业务收入），准则这样规定的目的是为了防止一些企业借此调整利润。

　　好啦，对于转换看着上面的这个表应该就很清楚啦，还有一些细节不清楚的话，自己翻翻书吧，我这个表格没有把所有的内容都概括进去的。

　　二、投资性房地产的处置

　　说完了转换，我们来说说处置。投资性房地产的处置包括出售、转让、报废、毁损，同样也要走“成本模式”和“公允价值模式”两条线。

　　（一）成本模式下：

　　1.出售或转让时：
　　借：银行存款（实际收到的金额）
　　　　贷：其他业务收入
　　借：其他业务成本
　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）
　　　　投资性房地产减值准备
　　　　贷：投资性房地产

　　2.报废或毁损时：
　　借：待处理财产损溢
　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）
　　　　投资性房地产减值准备
　　　　贷：投资性房地产

　　报经批准后处理：
　　借：工程物资/银行存款（按残料价值或变价收入）
　　　　其他应收款（可收回的赔偿款）
　　　　其他业务成本（按差额）
　　　　贷：待处理财产损溢
　　
　　（二）公允价值模式下

　　1.出售或转让【09年教材变化】
　　借：银行存款（实际收到的金额）
　　　　公允价值变动损益（或贷记）
　　　　资本公积——其他资本公积（存在原来转换日计入资本公积的金额）
　　　　其他业务成本（即，原计入公允价值变动损益和资本公积的金额最终都转到这个科目了，不再转入其他业务收入）
　　　　贷：其他业务收入（实际收到的金额）
　　　　　　投资性房地产——成本
　　　　　　投资性房地产——公允价值变动（或借记）

　　2.报废或毁损时：
　　借：待处理财产损溢
　　　　贷：投资性房地产——成本
　　　　　　投资性房地产——公允价值变动（或借记）
　　报经批准后处理：
　　借：工程物资/银行存款（按残料价值或变价收入）
　　　　其他应收款（可收回的赔偿款）
　　　　其他业务成本（按差额）
　　　　贷：待处理财产损溢

　　上面的分录不用我多解释了吧，应该是一看就明白的，还是那句话，不懂就翻翻书看看吧！

　　【注】本章投资性房地产改扩建的变化（09年教材P139例7-4）
　　投资性房地产改扩建是否将原账面价值转入在建工程，08年教材讲解与例题处理矛盾，新教材更正了此处错误。
　　转入改扩建时：
　　借：投资性房地产―厂房（在建）
　　投资性房地产累计折旧
　　投资性房地产减值准备
　　　　贷：投资性房地产―厂房

　　发生改扩建支出：
　　借：投资性房地产―厂房（在建）
　　贷：工程物资
　　　　　　应付职工薪酬
　　　　　　银行存款

　　改扩建完工时：
　　借：投资性房地产―厂房
　　贷：投资性房地产―厂房（在建）

　　【识记要点】
　　①在成本模式下，投资性房地产和非投资性房地产的相互转换遵循“对应结转”原则；
　　②在公允价值模式下，自用房地产或存货转换为投资性房地产时，借方差额计入“公允价值变动损益”，贷方差额计入“资本公积”。